Odată cu intrarea in vigoare a noului Cod civil, conform dispozițiilor art. 1.798, contractele de închiriere încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege

Contractele de închiriere pe durată determinată şi constatate prin înscris sub semnătură privată şi înregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii în ceea ce priveşte obligaţia de restituire a bunurilor (art. 1.809  Cod civil). Ca atare, pentru protecţie, proprietarul are interesul de a le înregistra la organele fiscale. Dar simpla menţiune în Codul civil nu era suficientă, fiind necesară introducerea unei proceduri clare de înregistrare. Până recent, existau proceduri de înregistrare a contractelor la organele fiscale doar pentru anumite tipuri de locatori (persoane fizice) sau anumite scopuri (ex.: închiriere pentru sediul social al societăţilor comerciale). În acest articol, vom prezenta procedura de înregistrare la organele fiscale, precum şi ce înseamnă un titlu executoriu în contextul contractului de închiriere.

Procedura de înregistrare

Prin Ordinul președintelui ANAF nr. 1.985/2012, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 16 din 9.01.2013, a fost aprobată Procedura de înregistrare a contractelor de locaţiune, precum şi modelul şi conținutul unor formulare necesare în acest sens. Procedura se referă atât la persoanele fizice, cât și la persoanele juridice. Organul fiscal competent este cel în a cărui evidenţă este înregistrat locatorul ca plătitor de taxe şi impozite.

a) Persoane juridice

În vederea înregistrării, proprietarul, altul decât persoana fizică, va depune în 2 exemplare „Declarația de înregistrare a contractelor de locați­une“, împreună cu o copie a contractului, după ce conformitatea acesteia cu originalul a fost verificată de organul fiscal. Declarația poate fi depusă şi prin poştă, cu confirmare de primire, însoțită de o copie legalizată a contractului de locațiune. Dovada înregistrării o constituie exemplarul declarației păstrat de proprietar, în cazul în care contractul a fost depus direct, sau exemplarul declarației păstrat de proprietar împreună cu confirmarea de primire semnată de reprezentantul organului fiscal, dacă documentele au fost trimise prin poştă. Data înregistrării contractelor e data depunerii la registratura organului fiscal competent sau data poștei, după caz. Înregistrarea va fi efectuată în Registrul contractelor de locațiune, în termen maxim de 5 zile de la depunerea contractului

b) Persoane fizice

Persoanele fizice care au calitatea de locator şi obțin venituri din închirierea locuințelor sau altor bunuri au obligația înregistrării contractului încheiat între părți. Organul fiscal competent este, după caz, fie organul fiscal în a cărui rază teritorială persoana fizică își are domiciliul, în cazul persoanelor fizice rezidente, sau organul fiscal în a cărui rază teritorială se află bunul supus impunerii (cazul persoanelor fizice nerezidente).

Contribuabilii care obțin venituri din închirierea locuințelor sau altor bunuri şi care optează pentru determinarea venitului net au obligația de a depune contractul de locațiune la organul fiscal, în original şi copie, în termen de 15 zile de la încheierea acestuia, însoțit de „Declarația privind venitul estimat/norma de venit“ (formular 220). Prevederile menţionate la punctul a) de mai sus privind dovada şi data înregistrării, termenul de înregistrare, precum şi Registrul contractelor de locaţiune se aplică şi în cazul locatorilor persoane fizice.

Titlul executoriu. Executarea silită

Executarea silită se poate efectua numai în temeiul unui titlu executoriu. Constituie titluri executorii hotărârile pronunţate de instanţele judecătoreşti, precum şi orice alte hotărâri sau înscrisuri care, potrivit legii, pot fi puse în executare, respectiv înscrisuri cărora legea le recunoaşte forţa unor titluri executorii.

Codul civil aduce noutăţi în materia titlurilor executorii, menţionând că, pe lângă contractele în formă autentică, sunt titluri executorii şi contractele de închiriere încheiate prin înscris sub semnătură privată și care au fost înregistrate la organele fiscale.

Puterea executorie a contractului de închiriere e recunoscută doar în cazurile în care îndeplineşte condiţiile prescrise de lege: (i) înscris autentic sau (ii) înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal. Astfel, în cazul unui asemenea contract, se poate solicita încuviințarea executării silite fără a mai parcurge procedura judiciară pentru obţinerea de către locator a unei hotărâri judecătoreşti de recunoaşterea a dreptului său pe fond şi nici procedura de investire cu formulă executorie a contractului de închiriere. Cu alte cuvinte, dacă locatorul are un contract de închiriere sub semnătură privată, dar înregistrat la organul fiscal şi chiriaşul nu plăteşte chiria sau nu predă bunul la expirarea contractului, locatorul poate obţine direct executarea silită a chiriaşului.

Rămâne însă necesară procedura de încuviinţare a executării silite care e de competenţa instanţei de executare. Conform Codului de procedură civilă, cererea de executare silită, însoţită de contractul de închiriere, se depune la executorul judecătoresc competent, respectiv executorul din circumscripția curții de apel în raza teritoriala a căreia urmează să se facă executarea. Acesta, în termen de cel mult 5 zile de la înregistrarea cererii, va solicita instanţei încuviinţarea executării silite, înaintându-i în copie cererea de executare şi titlul respectiv.

În procedura de încuviinţare a exe­cutării silite, instanţa de executare verifică, printre altele, dacă titlul, altul decât o hotărâre judecătorească, întruneşte toate condiţiile de fond şi de formă cerute de lege pentru validitatea actului juridic sau a dreptului pe care îl constată şi dacă creanţa este certă, lichidă şi exigibilă. Instanţa de executare încuviinţează executarea silită a obligaţiei stabilite prin titlul executoriu, printr-o încheiere, fără citarea părţilor, în termen de cel mult șapte zile de la înregistrarea cererii.

Încheierea prin care instanţa admite cererea de încuviinţare a executării silite nu e supusă niciunei căi de atac, iar încheierea prin care se respinge cererea de încuviinţare poate fi atacată cu recurs numai de către creditor (în cazul nostru, locatorul), în 5 zile de la comunicare. La fel ca în cadrul oricărei executări silite, chiriașul ar putea invoca, într-o eventuală contestaţie la executare, motive de fapt sau de drept privitoare la fondul dreptului privind plata chiriei, dacă legea nu prevede în acest scop o altă cale de atac.

Concluzii

Avantajele de care beneficiază locatorul, în condiţiile prevederilor legislative amintite, sunt pe de o parte faptul că pot fi evitate costurile şi formalităţile pe care le presupune încheierea contractelor de locațiune în formă autentică, iar pe de altă parte posibilitatea de a porni executarea silită, fără a mai parcurge procedura judiciară pentru obţinerea de către locator a unei hotărâri judecătoreşti de recunoaşterea a dreptului său pe fond şi nici procedura de investire cu formulă executorie a contractului de închiriere, în cazul nerespectării clauzelor contractuale referitoare la plata chiriei sau restituirea bunului. Sursa: capital.ro